Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực chung từ 01/7/2026) mở rộng các trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Tuy vậy, không phải nhà nào dưới 7 tầng cũng được miễn. Bài này tóm tắt điều kiện để anh chị chuẩn bị trước khi xây nhà trọn gói.
Thông tin pháp lý cập nhật tháng 11/2026, mang tính tham khảo. Quy định có thể thay đổi và áp dụng khác nhau theo từng khu vực, anh chị nên kiểm tra lại với UBND phường, xã nơi có đất trước khi xây.
Điều kiện được miễn
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m².
- Không nằm trong các khu vực mà luật loại trừ, như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, khu du lịch quốc gia…
Theo giải thích của Bộ Xây dựng trên báo chí (đầu năm 2026), nhà trong dự án khu đô thị, khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết được duyệt thuộc diện được miễn; còn ở đô thị, phần lớn nhà ở riêng lẻ vẫn phải xin phép.
Trường hợp ở TP.HCM
TP.HCM đã có quy chế quản lý kiến trúc đô thị, vì vậy nhiều khả năng phần lớn nhà phố trong khu dân cư hiện hữu vẫn cần giấy phép. Thành phố cũng đã công bố danh sách các dự án có quy hoạch chi tiết mà nhà ở được miễn phép. Cách chắc chắn nhất là hỏi UBND phường nơi có đất.
Nếu phải xin phép thì thủ tục thế nào?
- Nơi cấp: UBND cấp xã, phường.
- Thời gian: khoảng 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP).
- Hồ sơ cơ bản: đơn đề nghị, giấy tờ về đất, bản vẽ thiết kế, cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
- Phải khởi công trong 12 tháng kể từ ngày được cấp phép.
Được miễn phép vẫn cần lưu ý
- Vẫn phải xây đúng quy hoạch, chỉ giới, mật độ, chiều cao. Xem mật độ xây dựng nhà phố.
- Treo biển báo công trình khi thi công.
- Lưu bản vẽ, hồ sơ để sau này đăng ký nhà vào sổ. Xem thủ tục hoàn công nhà ở.
Quy định về việc nhà ở riêng lẻ có phải thông báo khởi công hay không đang có cách hiểu khác nhau, nên hỏi trước UBND phường.
Chưa biết lô đất của mình có cần xin phép? Gửi ảnh hiện trạng hoặc mặt bằng qua Zalo 0908 836 369 để An Thiên Phát tư vấn và hẹn lịch khảo sát miễn phí.
