Có nên xây tầng hầm hay không? Ưu nhược điểm bạn cần biết

Có nên xây tầng hầm hay không phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, điều kiện đất và khả năng tài chính của gia đình. Nhiều nhà làm tầng hầm để giải quyết chỗ để xe, nhưng cũng có trường hợp bỏ trống vì chi phí vận hành và bảo trì. Bài này, An Thiên Phát sẽ giúp bạn hiểu rõ lợi ích và hạn chế của tầng hầm giúp đưa ra quyết định phù hợp trước khi triển khai xây dựng.

Tầng hầm là gì?

Tầng hầm là phần không gian được xây dựng thấp hơn cao độ tầng trệt, nằm toàn bộ hoặc một phần dưới mặt đất. Trong nhà ở dân dụng, tầng hầm thường được dùng làm nơi để xe, kho chứa đồ, phòng kỹ thuật hoặc khu vực phụ trợ.

Tùy thiết kế, công trình có thể làm tầng hầm toàn phần hoặc bán hầm. Tầng hầm toàn phần nằm sâu hơn dưới mặt đất, còn bán hầm thường có một phần nổi lên so với mặt đất tự nhiên.

Với nhà phố, tầng hầm thường được cân nhắc khi gia chủ cần chỗ để ô tô, xe máy, kho chứa hoặc muốn tách khu vực kỹ thuật ra khỏi không gian sinh hoạt chính.

Có nên xây tầng hầm không?

Có nên xây tầng hầm hay không phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng và điều kiện thực tế của từng công trình. Nếu nhà nằm ở khu vực trung tâm, diện tích đất nhỏ, không có sân để xe hoặc cần thêm không gian chứa đồ, tầng hầm là phương án đáng cân nhắc.

Nếu khu đất thấp, dễ ngập, mặt tiền hẹp, chiều dài nhà ngắn hoặc ngân sách xây dựng hạn chế, gia chủ nên tính toán thật kỹ. Trong nhiều trường hợp, làm tầng bán hầm, gara tầng trệt hoặc bố trí chỗ để xe phía trước nhà có thể phù hợp hơn so với xây hầm sâu.

Nên xây tầng hầm khi:

• Nhà cần chỗ để ô tô, xe máy riêng.
• Diện tích đất hạn chế, khó bố trí gara trên tầng trệt.
• Cần thêm kho chứa đồ hoặc phòng kỹ thuật.
• Công trình có quy mô đủ lớn để cân đối chi phí.
• Khu đất có điều kiện nền móng và thoát nước phù hợp.
• Nhà thầu có kinh nghiệm thi công tầng hầm.

Bạn nên cân nhắc lại khi:

• Khu vực thường xuyên ngập nước.
• Mặt tiền nhỏ, khó bố trí ram dốc.
• Chiều dài nhà ngắn, độ dốc xuống hầm không đảm bảo.
• Nhà liền kề sát vách, nền đất yếu, dễ ảnh hưởng công trình bên cạnh.
• Ngân sách xây dựng chưa đủ dự phòng.
• Chỉ cần chỗ để xe máy hoặc kho nhỏ

Ưu điểm khi xây tầng hầm

Có thêm không gian sử dụng

Lợi ích dễ thấy nhất của tầng hầm là tăng thêm diện tích sử dụng cho ngôi nhà. Thay vì dùng tầng trệt để xe hoặc chứa đồ, gia chủ có thể đưa các khu vực này xuống tầng hầm, giữ không gian phía trên thông thoáng hơn.

Đối với nhà phố, tầng hầm giúp giải quyết bài toán thiếu chỗ để xe, đặc biệt với gia đình có ô tô. Ngoài ra, khu vực này cũng có thể dùng làm kho, phòng kỹ thuật, khu vực đặt máy bơm, tủ điện hoặc hệ thống xử lý nước.

Giúp tầng trệt thông thoáng hơn

Khi xe và đồ đạc được đưa xuống tầng hầm, tầng trệt có thể dùng cho phòng khách, bếp, kinh doanh hoặc sinh hoạt gia đình. Cách bố trí này phù hợp với nhà phố có mặt tiền đẹp, cần giữ tầng trệt sạch sẽ và rộng rãi. Với những căn nhà kết hợp kinh doanh, tầng hầm còn giúp tách khu vực để xe khỏi không gian tiếp khách hoặc buôn bán.

Tăng tính tiện nghi cho công trình

Một ngôi nhà có tầng hầm thường mang lại cảm giác tiện nghi hơn, nhất là với gia đình có nhiều phương tiện di chuyển. Gia chủ không phải gửi xe bên ngoài, không lo xe dầm mưa nắng và có thêm không gian để sắp xếp đồ dùng ít sử dụng.

Nếu thiết kế tốt, tầng hầm còn giúp công trình gọn gàng hơn, giảm tình trạng để xe chiếm lối đi hoặc ảnh hưởng đến sinh hoạt hằng ngày.

Có thể tăng giá trị sử dụng của ngôi nhà

Ở khu vực đô thị có mật độ xây dựng cao, nhà có tầng hầm thường được đánh giá tốt hơn về công năng. Tầng hầm có thể dùng làm chỗ để xe, kho chứa hoặc không gian phục vụ sinh hoạt, giúp giảm áp lực diện tích cho các tầng phía trên. Khi bán, cho thuê hoặc khai thác kinh doanh, hạng mục này có thể tạo lợi thế nếu được thiết kế và thi công đúng kỹ thuật.

Giá trị sử dụng chỉ phát huy khi tầng hầm phù hợp với nhu cầu thực tế. Trường hợp hầm thấp, độ dốc khó sử dụng, dễ thấm nước hoặc hay ngập, chi phí bảo trì sẽ tăng và hiệu quả sử dụng giảm rõ rệt.

Nhược điểm khi xây tầng hầm

Chi phí thi công cao

So với nhà không có tầng hầm, công trình có tầng hầm thường tốn chi phí hơn nhiều. Gia chủ cần tính thêm các hạng mục như đào đất, gia cố vách, chống thấm, thoát nước, kết cấu bê tông cốt thép, ram dốc, thông gió và hệ thống chiếu sáng.

Hầm càng sâu, chi phí càng tăng. Với nhà phố nằm sát công trình bên cạnh, chi phí gia cố và biện pháp thi công an toàn cũng cần được tính kỹ ngay từ đầu.

Thi công phức tạp hơn nhà thông thường

Tầng hầm là hạng mục có yêu cầu kỹ thuật cao hơn so với các phần khác của ngôi nhà. Quá trình thi công ảnh hưởng trực tiếp đến nền móng, kết cấu chịu lực, khả năng chống thấm và mức độ an toàn của công trình xung quanh. Nếu tính toán và tổ chức thi công không chặt chẽ, rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng là khá lớn.

Một số vấn đề thường gặp khi thi công tầng hầm không đạt yêu cầu gồm:

• Thấm nước qua vách và sàn hầm
• Nước tràn vào hầm khi mưa lớn
• Nứt tường, nứt sàn do kết cấu không ổn định
• Sụt lún nền đất xung quanh
• Ảnh hưởng đến nhà liền kề
• Hệ thống thoát nước hoạt động kém

Do đó, bạn không nên chọn nhà thầu chỉ dựa vào yếu tố giá. Với tầng hầm, kinh nghiệm thi công thực tế và phương án kỹ thuật phù hợp có vai trò quyết định đến độ bền và khả năng sử dụng lâu dài của công trình.

Không phải khu đất nào cũng phù hợp

Một số khu đất có điều kiện không thuận lợi để xây tầng hầm, chẳng hạn nền đất yếu, mực nước ngầm cao, khu vực thấp trũng hoặc mặt tiền quá hẹp. Nếu cố làm tầng hầm trong các trường hợp này, chi phí xử lý kỹ thuật có thể tăng mạnh.

Với nhà phố có chiều dài ngắn, việc bố trí ram dốc xuống hầm cũng khó hơn. Độ dốc quá lớn sẽ gây bất tiện khi xe lên xuống, dễ cạ gầm xe hoặc mất an toàn khi trời mưa.

Cần chống thấm và thoát nước kỹ

Tầng hầm nằm thấp hơn mặt đất nên luôn có nguy cơ thấm và ngập nước cao hơn các khu vực khác. Công trình cần được xử lý chống thấm đúng kỹ thuật ngay từ đầu, kết hợp hệ thống thu nước, bơm thoát nước và thông gió phù hợp.

Nếu chống thấm sơ sài, việc sửa chữa sau khi hoàn thiện sẽ rất tốn kém. Nhiều trường hợp phải đục phá, xử lý lại vách hoặc sàn hầm, gây ảnh hưởng lớn đến sinh hoạt.

Chi phí xây tầng hầm cho nhà ở

Chi phí xây tầng hầm phụ thuộc vào độ sâu hầm, diện tích xây dựng, điều kiện nền đất, vị trí công trình, biện pháp thi công và mức vật tư hoàn thiện.

Theo cách tính phổ biến, diện tích tầng hầm thường được nhân với hệ số cao hơn so với sàn thông thường. Hầm càng sâu thì hệ số tính diện tích càng lớn.

Ví dụ: Nếu tầng hầm có diện tích 100m², đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là 3.000.000 đồng/m², chi phí phần hầm có thể tính tham khảo như sau:

Quy định khi xây tầng hầm hiện nay

Trước khi xây tầng hầm, bạn nên kiểm tra quy định xây dựng tại địa phương. Mỗi khu vực có thể có yêu cầu khác nhau về chiều cao, độ sâu, mật độ xây dựng, khoảng lùi, ram dốc và hệ thống thoát nước.

Chiều cao tầng hầm

Tầng hầm cần có chiều cao đủ để sử dụng an toàn và thoải mái. Nếu dùng làm gara ô tô, chiều cao thông thủy phải được tính theo loại xe, hệ thống đà dầm, đường ống kỹ thuật và nhu cầu sử dụng thực tế.

Nếu thiết kế quá thấp, hầm sẽ bí, khó lưu thông và bất tiện khi sử dụng lâu dài.

Độ dốc ram hầm

Ram dốc là phần rất quan trọng khi thiết kế tầng hầm. Độ dốc cần đủ thoải để xe lên xuống an toàn, nhất là khi trời mưa hoặc nền bị ướt.

Nếu nhà có chiều dài ngắn, mặt tiền nhỏ hoặc không có sân đệm, bạn cần tính kỹ phần ram hầm ngay từ đầu. Độ dốc quá gắt sẽ khiến ô tô, xe máy lên xuống khó khăn và dễ mất an toàn.

Khả năng thoát nước

Tầng hầm cần có hệ thống thu nước, rãnh thoát nước, hố ga và máy bơm phù hợp. Với khu vực thường có mưa lớn hoặc nền đường cao hơn nhà, phần chống ngập càng phải được chú ý.

Bạn nên yêu cầu nhà thầu trình bày rõ phương án thoát nước hầm trước khi thi công, tránh xử lý qua loa rồi phát sinh thấm, ngập sau khi đưa vào sử dụng.

Chống thấm vách và sàn hầm

Chống thấm tầng hầm cần được xử lý ngay trong quá trình thi công kết cấu. Các vị trí quan trọng gồm sàn hầm, vách hầm, cổ ống xuyên sàn, mạch ngừng bê tông và khu vực tiếp giáp giữa sàn với tường.

Nếu làm không kỹ, tầng hầm rất dễ bị ẩm, thấm nước hoặc có mùi khó chịu sau một thời gian sử dụng. Khi đó, việc sửa chữa thường tốn kém và ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt.

An toàn cho công trình lân cận

Với nhà phố xây sát vách, việc đào tầng hầm có thể tác động trực tiếp đến kết cấu nhà bên cạnh nếu không có biện pháp gia cố phù hợp. Trước khi thi công, cần khảo sát hiện trạng khu đất, ghi nhận tình trạng nhà liền kề và thống nhất phương án bảo vệ ngay từ đầu.

Khâu chuẩn bị này giúp giảm rủi ro trong quá trình thi công, nhất là với công trình nằm trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông hoặc khu vực có nhiều nhà cũ. Khi kiểm soát tốt yếu tố an toàn cho công trình xung quanh, việc xây tầng hầm sẽ chủ động hơn và hạn chế phát sinh tranh chấp về sau.

Khi nào nên chọn tầng bán hầm thay vì tầng hầm?

Tầng bán hầm là phương án trung gian giữa nhà không hầm và tầng hầm toàn phần. Một phần sàn nằm dưới mặt đất tự nhiên, phần còn lại cao hơn mặt đất, nên dễ áp dụng cho nhiều nhà phố hơn so với hầm sâu.

Bạn có thể làm tầng bán hầm trong các trường hợp sau:

• Cần chỗ để xe nhưng không muốn đào hầm quá sâu
• Khu đất có nguy cơ ngập nước vào mùa mưa
• Muốn kiểm soát chi phí so với phương án tầng hầm toàn phần
• Nhà có mặt tiền và chiều dài ở mức vừa phải
• Cần không gian thông thoáng hơn so với hầm kín

So với tầng hầm sâu, tầng bán hầm thuận lợi hơn trong việc thông gió, lấy ánh sáng tự nhiên và xử lý thoát nước. Tuy nhiên, việc thiết kế vẫn cần bám sát quy định xây dựng tại địa phương để tránh phát sinh khi xin phép và thi công.

Kinh nghiệm trước khi quyết định xây tầng hầm

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, An Thiên Phát nhận thấy tầng hầm là hạng mục nên được tính toán rất kỹ trước khi thi công. Không phải công trình nào cũng phù hợp để làm hầm, và cũng không nên quyết định chỉ vì muốn có thêm diện tích sử dụng.

Trước khi chốt có nên xây tầng hầm hay không, bạn cần trả lời các câu hỏi sau:

• Gia đình cần tầng hầm để phục vụ mục đích gì?
• Có nhu cầu để ô tô trong nhà hay không?
• Khu đất có nguy cơ ngập vào mùa mưa không?
• Mặt tiền và chiều dài nhà có đủ để bố trí ram dốc an toàn?
• Nền đất có phù hợp để đào hầm?
• Khoảng cách và tình trạng nhà liền kề?
• Ngân sách có phần dự phòng cho chi phí phát sinh là bao nhiêu?
• Nhà thầu đã có kinh nghiệm thi công tầng hầm hay chưa?

Nếu nhiều vấn đề vẫn chưa được làm rõ, bạn nên tìm cách khảo sát và trao đổi kỹ trước khi đưa ra quyết định. Tầng hầm là hạng mục rất khó thay đổi sau khi hoàn thiện, nên việc xem xét kỹ từ đầu sẽ giúp giảm rủi ro và chủ động hơn trong quá trình sử dụng lâu dài.

An Thiên Phát tư vấn thiết kế và xây nhà có tầng hầm

Xây tầng hầm giúp ngôi nhà có thêm không gian sử dụng, nhất là với nhà phố cần chỗ để xe hoặc kho chứa đồ. Tuy nhiên, đây là hạng mục có chi phí cao, yêu cầu kỹ thuật chặt chẽ và cần được thiết kế phù hợp với từng khu đất.

Nếu bạn đang phân vân có nên xây tầng hầm hay không, An Thiên Phát có thể hỗ trợ khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án thiết kế và bóc tách chi phí theo nhu cầu thực tế. Gia chủ sẽ nắm rõ hơn về độ sâu hầm, kết cấu, chống thấm, thoát nước và ngân sách cần chuẩn bị trước khi thi công.

Một phương án tầng hầm tốt không nên chỉ đẹp trên bản vẽ. Quan trọng hơn, hầm phải dễ sử dụng, an toàn, khô ráo và phù hợp với sinh hoạt lâu dài của gia đình.