Cải tạo nhà cũ: khi nào nên cải tạo, hạng mục và chi phí
Cải tạo nhà là làm lại một phần hoặc toàn bộ căn nhà đang có mà không phá đi xây mới: đổi công năng phòng, làm lại điện nước, chống thấm, nâng nền, đổ thêm sàn, thay trần, sơn lại. Phần khó của cải tạo nhà cũ là hiện trạng bên trong tường, sàn chỉ lộ ra khi đục, nên khảo sát kỹ và dự toán rõ ràng quan trọng hơn mức giá ban đầu. An Thiên Phát làm cải tạo nhà từ năm 2009, 200+ công trình ở TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, kiến trúc sư Hồ Thanh Sỷ trực tiếp đi công trường.
Khi nào nên cải tạo, khi nào nên xây mới
| Tình trạng nhà | Hướng xử lý |
|---|---|
| Móng, cột, dầm còn tốt; chỉ thấm, nứt tường, điện nước cũ, bố trí bất tiện | Cải tạo |
| Nền thấp, ngập khi mưa nhưng kết cấu ổn | Cải tạo, nâng nền |
| Cần thêm phòng, thêm tầng nhẹ | Cải tạo, cơi nới (kiểm tra móng trước) |
| Nhà lún lệch, nứt kết cấu sâu, muốn lên nhiều tầng | Nên tính xây mới |
Các hạng mục cải tạo nhà cũ
- Kết cấu: gia cố cột, cấy thép, đổ sàn, nâng nền, cơi nới.
- Chống thấm: sân thượng, nhà vệ sinh, tường giáp ranh.
- Điện nước: thay dây Cadivi, ống Bình Minh PPR/uPVC.
- Hoàn thiện: tô trát, lát ốp, trần thạch cao, sơn lại.
- Bố trí lại công năng: mở rộng bếp, thêm nhà vệ sinh, làm gác lửng.
Chi phí cải tạo nhà: đơn giá tham khảo theo hạng mục
| Hạng mục | Đơn giá tham khảo |
|---|---|
| Tháo dỡ tường | 80.000 – 155.000 đ/m² |
| Xây tường 100 mm | 350.000 – 500.000 đ/m² |
| Tô trát | 185.000 đ/m² (trong) – 250.000 đ/m² (ngoài) |
| Lát, ốp gạch | 280.000 – 650.000 đ/m² |
| Trần thạch cao | 155.000 – 240.000 đ/m² |
| Bả matit + sơn nội thất trọn gói | 55.000 – 85.000 đ/m² |
| Đổ sàn | 1.350.000 – 1.700.000 đ/m² |
| Chống thấm sân thượng (nhân công) | 45.000 – 55.000 đ/m² |
| Điện nước, cơi nới, nâng tầng | Chốt sau khảo sát |
Tổng chi phí cải tạo phụ thuộc khối lượng từng hạng mục, không tính khoán theo m² sàn. Giá chốt bằng dự toán chi tiết sau khảo sát, ghi vào hợp đồng.
Cải tạo nhà theo loại nhà và khu vực
- Cải tạo nhà TP.HCM: nhà phố trong hẻm, nhà xây sát vách.
- Cải tạo căn hộ chung cư TP.HCM: làm việc với ban quản lý, thi công theo giờ.
- Cải tạo nhà cấp 4: nâng nền, thay mái, làm gác lửng, đổ sàn lên lầu.
- Sửa, cải tạo nhà Bình Dương: Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên.
Quy trình 6 bước
- Tiếp nhận: gọi hoặc Zalo 0908 836 369, gửi ảnh hiện trạng.
- Khảo sát miễn phí: kiểm tra kết cấu, thấm, nứt, điện nước, đường vào.
- Phương án và dự toán: bản vẽ cải tạo, khối lượng, vật tư có tên hãng.
- Ký hợp đồng: tiến độ, giá, bảo hành, cách xử lý phát sinh.
- Thi công: kiến trúc sư đi công trường, chủ nhà nhận ảnh tiến độ.
- Nghiệm thu, bàn giao: kiểm tra cùng chủ nhà; gọi lại sau 3 và 6 tháng.
3 điều chúng tôi từ chối làm
- Cơi nới, nâng tầng khi chưa kiểm tra móng.
- Đóng trần, sơn lại khi tường, sàn đang thấm.
- Báo giá khoán theo m² sàn khi chưa khảo sát.
Câu hỏi thường gặp về cải tạo nhà
Nhà cũ nên cải tạo hay xây mới?
Nếu móng, cột, dầm còn tốt và chỉ xuống cấp phần hoàn thiện (thấm, nứt tường, điện nước cũ) thì cải tạo tiết kiệm hơn. Nếu kết cấu đã lún, nứt sâu hoặc muốn tăng nhiều tầng thì nên tính xây mới. Kỹ thuật kiểm tra hiện trạng miễn phí trước khi tư vấn.
Cải tạo nhà cũ mất bao lâu?
Cải tạo hoàn thiện (sơn, lát gạch, trần, điện nước) thường 3–6 tuần. Có đổ sàn, nâng nền, cơi nới thì lâu hơn; tiến độ ghi trong hợp đồng.
Cải tạo nhà có cần xin giấy phép không?
Sửa bên trong không đổi kết cấu chịu lực, công năng, mặt ngoài thì thường không cần. Nâng tầng, cơi nới, đổi kết cấu hoặc mặt tiền thì xin phép tại UBND phường, xã nơi có nhà.
Chi phí cải tạo nhà tính thế nào?
Tính theo từng hạng mục và khối lượng thực tế (m², m dài, điểm điện nước), không khoán theo m² sàn chung chung. Dự toán chi tiết sau khảo sát.
Đang ở có cải tạo được không?
Được với phần lớn hạng mục. Chia giai đoạn theo tầng hoặc theo phòng, che chắn bụi; phần đục phá lớn thì nên dọn tạm.
Liên hệ
Công Ty TNHH Đầu Tư Phát Triển Xây Dựng An Thiên Phát
Địa chỉ: 204 Đường 2, Khu phố 1, Phường Tăng Nhơn Phú, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại/Zalo: 0908 836 369
Email: xaydunganthienphat@gmail.com
