Phát Sinh Khi Sửa Nhà: 8 Chỗ Hay Đội Chi Phí Và Cách Kiểm Soát

Phát sinh khi sửa nhà phần lớn đến từ những chỗ bị che: móng, dầm, ống nước âm tường, dây điện cũ và lớp chống thấm dưới gạch. Những chỗ này chỉ lộ ra khi đã đập. Với nhà cũ, không ai hứa chắc được là sẽ không có phát sinh. Việc làm được là chỉ ra trước những chỗ dễ phát sinh, đục thử để kiểm tra khi có thể, và thống nhất bằng văn bản cách tính tiền trước khi ký hợp đồng.

Bài này dành cho gia đình đang chuẩn bị sửa hoặc cải tạo căn nhà mình đang ở. Đọc xong, bạn sẽ biết phát sinh hay nằm ở đâu, loại nào hợp lý và loại nào là dấu hiệu báo giá có vấn đề, và cần ghi gì vào hợp đồng để không bị bất ngờ giữa chừng.

Vì sao sửa nhà dễ phát sinh hơn xây mới?

Xây mới là làm trên khu đất trống, theo bản vẽ có sẵn, nên khối lượng tính được gần đủ từ đầu. Sửa nhà thì ngược lại: nhà thầu phải báo giá cho một thứ đã xây từ 10, 20 năm trước, thường không còn bản vẽ, đã qua vài lần sửa chắp vá, và phần quan trọng nhất nằm sau lớp gạch, lớp vữa.

Ba lý do khiến chi phí sửa nhà hay vượt dự kiến:

• Hiện trạng ẩn: ống nước rò sau tường, thép sàn rỉ, móng lún nhẹ. Nhìn bên ngoài không thấy.
• Báo giá thiếu hạng mục: báo giá chỉ ghi “sửa nhà vệ sinh” mà không tách ra đục gạch, chống thấm, thay ống, ốp lát. Khi làm mới tính thêm.
• Chủ nhà đổi ý giữa chừng: đang sửa phòng ngủ thì muốn làm luôn ban công, đổi loại gạch, thêm ổ cắm. Đây là phát sinh chính đáng nhưng cũng đội chi phí nhiều nhất.

8 chỗ hay phát sinh khi sửa nhà

Bảng dưới đây tổng hợp những hạng mục thường phát sinh khi sửa nhà cũ ở TP.HCM và Bình Dương, kèm dấu hiệu bạn có thể tự để ý trước khi gọi nhà thầu.

Bốn hạng mục đầu là phần bị che, tức là chủ nhà không tự kiểm tra được sau khi nhà thầu đã trát và ốp lại. Vì vậy phải kiểm tra kỹ những chỗ này trước khi làm, thay vì chọn phương án rẻ để làm nhanh rồi che đi.

Phát sinh nào là hợp lý, phát sinh nào đáng nghi?

Không phải khoản phát sinh nào cũng là nhà thầu “chặt chém”. Bạn có thể phân biệt bằng một câu hỏi: khoản này có thấy được lúc khảo sát hay không?

Phát sinh hợp lý

• Đục ra mới thấy thép sàn rỉ, ống rò ngầm, móng lún. Có ảnh chụp hiện trạng cho chủ nhà xem.
• Chủ nhà chủ động đổi vật liệu hoặc thêm hạng mục.
• Hạng mục đã được ghi trước là “chưa bao gồm, tính theo thực tế” trong báo giá.

Nếu báo giá ban đầu thấp hơn hẳn các nơi khác, hãy hỏi kỹ những hạng mục nào chưa được tính. Báo giá rẻ mà thiếu hạng mục thì đến cuối thường không còn rẻ.

Cách hạn chế phát sinh trước khi ký hợp đồng

1. Yêu cầu khảo sát tận nơi, không báo giá qua ảnh

Ảnh chụp không cho biết tường có ẩm bên trong không, sàn có võng không, hẻm vào có lọt xe không. Khi khảo sát, nên để nhà thầu gõ thử gạch nền, kiểm tra trần dưới nhà vệ sinh, xem đồng hồ nước khi khóa hết vòi. Với chỗ nghi ngờ nặng, có thể thỏa thuận đục thử một điểm nhỏ trước khi chốt giá.

2. Lấy dự toán bóc tách từng hạng mục

Dự toán cần tách riêng: tháo dỡ, xây trát, chống thấm, điện, nước, ốp lát, sơn, trần. Mỗi dòng có khối lượng và đơn giá. Khi có phát sinh, hai bên dùng chính đơn giá này để tính, không phải thương lượng lại từ đầu.

3. Ghi rõ “hạng mục không bao gồm”

Một báo giá đàng hoàng phải nói cả những gì nó không làm: tủ bếp, máy lạnh, đèn trang trí, cửa cuốn, nội thất rời. Ghi rõ từ đầu thì sau này không ai phải tranh cãi “tưởng là có”.

4. Thống nhất quy trình xử lý phát sinh bằng văn bản

Hợp đồng nên có một điều khoản ngắn: khi phát hiện hư hỏng ngoài dự toán, nhà thầu dừng hạng mục đó, chụp ảnh, báo chủ nhà phương án và chi phí, và chỉ làm khi chủ nhà đồng ý (qua văn bản hoặc tin nhắn Zalo đều được, miễn lưu lại). Xem thêm những điều cần có trong hợp đồng sửa chữa nhà.

5. Chốt công năng và vật liệu trước khi khởi công

Phát sinh do đổi ý thường lớn hơn phát sinh do hiện trạng. Vị trí bếp, nhà vệ sinh, ổ cắm, loại gạch, loại sơn nên chốt xong trên giấy trước khi đập. Dời một nhà vệ sinh khi ống đã đi xong là làm lại cả phần ống, chống thấm và nền.

6. Để riêng một khoản dự phòng

Với nhà cũ, An Thiên Phát thường khuyên chủ nhà để riêng khoản dự phòng khoảng 20–30% giá trị dự toán. Nhà càng cũ, càng nhiều lần sửa chắp vá thì càng nên để gần mức 30%. Khoản này không phải để đưa cho nhà thầu, mà để gia đình không bị động khi đập ra gặp chuyện.

Đập ra mới thấy hỏng thì xử lý thế nào?

Đây là tình huống gần như nhà cũ nào cũng gặp. Cách xử lý đúng gồm 4 bước:

1. Dừng hạng mục đó, không trát hay ốp đè lên.
2. Chụp ảnh, quay video hiện trạng gửi chủ nhà, kèm giải thích ngắn: hỏng gì, nếu không xử lý thì sau này ra sao.
3. Đưa phương án và chi phí, nếu có thể thì đưa 2 phương án (xử lý triệt để và xử lý tạm), nói rõ khác nhau ở đâu.
4. Chờ chủ nhà đồng ý rồi mới làm, ghi lại khoản phát sinh vào biên bản hoặc phụ lục.

Nếu nhà thầu của bạn tự xử lý rồi mới báo, hoặc che lại không cho xem, đó là lúc nên dừng và hỏi lại cho rõ.

An Thiên Phát xử lý phát sinh như thế nào?

Chúng tôi không hứa “không phát sinh” với nhà cũ, vì đó là lời hứa không ai giữ được. Điều chúng tôi làm:

• Khảo sát tận nơi trước khi báo giá. Không báo giá trước rồi sửa sau.
• Dự toán bóc tách từng hạng mục, kèm danh sách hạng mục không bao gồm.
• Phụ lục vật tư ghi tên hãng. Không âm thầm đổi vật tư.
• Có phát sinh thì báo trước, làm sau, có ảnh hiện trạng và chi phí theo đơn giá đã ký.
• Không làm tắt ở chỗ bị che như chống thấm, ống ngầm, thép sàn, kể cả khi làm vậy sẽ rẻ hơn.

Xem thêm dịch vụ sửa chữa nhà, cải tạo nhà và kinh nghiệm chọn nhà thầu.

Câu hỏi thường gặp về phát sinh khi sửa nhà

Sửa nhà có tránh được hoàn toàn phát sinh không?

Với nhà cũ thì khó. Phần bị che như móng, ống âm, thép sàn chỉ thấy khi đập. Điều làm được là giảm phát sinh bằng khảo sát kỹ, dự toán bóc tách và thống nhất trước cách tính tiền.

Nhà thầu báo “trọn gói không phát sinh” có tin được không?

Hỏi lại: trọn gói gồm những hạng mục nào, hạng mục nào không gồm, gặp hư hỏng ẩn thì xử lý ra sao. Nếu câu trả lời không ghi được thành văn bản thì lời hứa đó không có giá trị khi có tranh chấp.

Hạng mục nào trong nhà vệ sinh hay phát sinh nhất?

Chống thấm và ống thoát. Đục gạch ra thường thấy lớp chống thấm cũ đã hỏng hoặc không có, ống thoát đi sai độ dốc. Hai việc này nên làm lại cả hệ, không vá từng chỗ.

Đang sửa muốn thêm hạng mục thì tính tiền thế nào?

Dùng đơn giá đã có trong dự toán để tính khối lượng thêm. Hạng mục chưa có đơn giá thì nhà thầu báo giá riêng, chủ nhà đồng ý rồi mới làm, và ghi vào phụ lục hợp đồng.