Sửa nhà có cần xin phép không? Nếu chỉ sửa bên trong nhà, không đụng tới móng, cột, dầm, sàn chịu lực và không đổi công năng sử dụng, thì được miễn giấy phép xây dựng. Phải xin phép khi đục phá kết cấu chịu lực, nâng tầng, cơi nới, đổi công năng, hoặc sửa mặt tiền nhà nằm trên tuyến đường có quy định quản lý kiến trúc. Từ 01/7/2025 không còn cấp quận, hồ sơ nộp cho UBND phường, xã nơi có nhà.

Sửa Nhà Có Cần Xin Phép Không? Quy Định Mới 2026

Bài viết dựa trên Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng và Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt, là các văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm tháng 10/2026. Quy định có thể được hướng dẫn thêm ở từng địa phương, nên trường hợp nào còn lưng chừng, bạn hỏi thẳng UBND phường trước khi khởi công.

Sửa nhà có cần xin phép không nếu chỉ sửa bên trong?

Điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc sửa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Kèm theo ba điều kiện:

Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
Bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Khoản này có hiệu lực sớm từ 01/01/2026, trước phần còn lại của luật (01/7/2026).

Nhà xây mới dưới 7 tầng có được miễn phép không?

Điểm g cùng khoản miễn phép cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nhưng chỉ khi không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Phần lớn nhà phố ở các phường TP.HCM nằm trong những khu vực này, nên đừng mặc định nhà mình được miễn. Hỏi UBND phường trước.

Loại việc sửa nào cần xin phép, loại nào không?

Bảng dưới đây đối chiếu các việc sửa hay gặp với điều kiện miễn phép ở trên. Cột “cần phép” là cách hiểu phổ biến theo luật; với những dòng ghi “hỏi phường”, câu trả lời phụ thuộc vào vị trí nhà và cách làm cụ thể.

Loại việc sửa	Có cần phép không	Ghi chú
Sơn lại trong nhà, thay gạch nền, ốp lát, đóng trần thạch cao	Không	Sửa bên trong, không đụng kết cấu
Sửa điện nước, thay ống, chống thấm nhà vệ sinh, sân thượng	Không	Miễn khi không đục cắt dầm, sàn
Làm lại bếp, nhà vệ sinh ở vị trí cũ	Không	Dời vị trí mà phải khoan, cắt sàn thì xem lại dòng kết cấu
Ngăn phòng bằng vách nhẹ, phá tường ngăn không chịu lực	Thường không	Phải chắc tường đó không chịu lực. Nhà cũ tường gạch chịu lực thì khác
Thay mái tôn, lợp lại mái giữ nguyên cao độ	Hỏi phường	Nâng cao mái, đổi kết cấu mái thì phải xin
Sửa, sơn mặt tiền nhà nằm trên đường có quản lý kiến trúc	Có thể phải xin	Luật chỉ miễn mặt ngoài không tiếp giáp các tuyến này
Nâng nền nhà	Hỏi phường	Nâng nền kèm nâng sàn, nâng mái là đụng kết cấu, chiều cao
Đục mở rộng cửa trên tường chịu lực, thay cột, dầm, sàn	Có	Ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực
Nâng tầng, cơi nới, làm gác lửng bê tông, xây phòng trên sân thượng	Có	Tăng diện tích, chiều cao, tải lên móng
Đổi nhà ở thành quán, kho, phòng trọ cho thuê	Có	Thay đổi công năng, kéo theo yêu cầu phòng cháy
Đập toàn bộ, xây lại	Có (phép xây mới)	Trừ trường hợp hiếm thuộc điểm g nói ở trên

Nếu bạn định nâng tầng hay cơi nới, đọc thêm những điều cần biết khi cơi nới, nâng tầng, vì ngoài giấy phép còn phải kiểm tra móng cũ có gánh được không. Đang phân vân giữa sửa và đập xây lại thì xem nên sửa nhà hay xây mới.

Xin giấy phép sửa chữa nhà nộp ở đâu sau sáp nhập?

Từ 01/7/2025, chính quyền địa phương còn hai cấp: tỉnh, thành phố và xã, phường. TP.HCM nay gồm cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Không còn UBND quận, huyện hay TP. Thủ Đức để nộp hồ sơ như trước.

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026), UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, gồm cả giấy phép sửa chữa, cải tạo. Ở TP.HCM, theo hướng dẫn của Sở Xây dựng được báo chí đưa tin, hồ sơ nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia; khi hệ thống gặp sự cố thì nộp trực tiếp ở bộ phận một cửa của phường, xã hoặc qua bưu chính công ích. Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nhà phố đang hoàn thiện phần thô, dựng giàn giáo mặt tiền

Thủ tục sửa chữa cải tạo nhà cần hồ sơ gì?

Theo tài liệu hướng dẫn Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép theo mẫu của nghị định. Tham khảo cách điền ở bài mẫu đơn sửa nhà.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai, nhà ở (thường là sổ hồng, sổ đỏ).
Bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục sẽ sửa.
Ảnh chụp hiện trạng căn nhà và nhà lân cận trước khi sửa, khổ tối thiểu 10 x 15 cm.
Hai bộ bản vẽ thiết kế phần sửa chữa, cải tạo.

Thành phần có thể khác đôi chút tùy địa phương và loại công trình. Trước khi nộp, xem danh mục thủ tục trên Cổng Dịch vụ công hoặc hỏi bộ phận một cửa của phường.

Được miễn phép rồi có cần báo gì không?

Luật có quy định về thông báo khởi công, nhưng cách áp dụng cho từng loại công trình miễn phép không giống nhau. Cách an toàn: trước khi sửa, gọi hoặc lên UBND phường hỏi xem trường hợp của bạn có phải gửi thông báo khởi công không, báo tổ dân phố và hàng xóm hai bên. Vừa tránh bị nhắc nhở giữa chừng, vừa có người làm chứng hiện trạng nếu sau này có tranh chấp nứt thấm.

Sửa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu?

Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ 26/8/2026. Một số mức phạt liên quan đến nhà ở riêng lẻ, theo tổng hợp của báo chí và trang luật:

Xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép (khi bắt buộc phải có): 60–80 triệu đồng.
Sửa chữa, cải tạo sai nội dung giấy phép: 15–20 triệu đồng.
Không che chắn, để vật liệu rơi vãi khi thi công: có mức phạt riêng.

Theo quy định chung của nghị định, mức tiền ghi trong các điều khoản là mức cho tổ chức; cá nhân, hộ gia đình vi phạm cùng hành vi bị phạt bằng một nửa. Ngoài tiền phạt, nặng hơn là biện pháp khắc phục: đang làm thì bị buộc dừng và làm thủ tục xin phép; đã làm xong mà không hợp thức được thì có thể bị buộc phá dỡ phần vi phạm. Tiếp tục làm sau khi đã bị lập biên bản sẽ bị phạt nặng hơn nhiều.

Những chỗ chủ nhà hay hiểu sai

“Sửa trong nhà mình thì không ai quản”. Đục dầm, cắt sàn làm cầu thang mới vẫn là đụng kết cấu, vẫn phải xin.
“Làm gác lửng bằng khung sắt thì không tính”. Thêm sàn là tăng diện tích và tải. Hỏi phường trước khi làm.
“Nhà thầu nói không cần phép”. Người chịu phạt là chủ nhà. Nếu nhà thầu khẳng định miễn phép, đề nghị họ ghi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm thủ tục.

An Thiên Phát hỗ trợ gì về giấy phép cải tạo nhà ở?

Khi sửa chữa nhà, An Thiên Phát khảo sát tận nơi trước khi báo giá. Lúc khảo sát, chúng tôi chỉ ra hạng mục nào đụng kết cấu, đổi công năng, để gia đình biết việc nào có thể phải xin phép trước khi chốt phương án. Trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và ai đứng ra làm thủ tục được ghi rõ trong hợp đồng sửa chữa nhà. Chúng tôi nhận việc tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.

Câu hỏi thường gặp về sửa nhà có cần xin phép không

Chống thấm sân thượng, thay gạch có cần xin phép không?

Không, nếu chỉ làm lớp chống thấm và lớp lát, không đổ thêm sàn, không xây thêm phòng trên sân thượng.

Giấy phép sửa chữa nhà mất bao lâu?

Với nhà ở riêng lẻ ở TP.HCM, thời hạn là 7 ngày làm việc tính từ khi hồ sơ đủ và hợp lệ. Hồ sơ thiếu thì phường sẽ yêu cầu bổ sung, thời gian thực tế dài hơn.

Nhà ở Bình Dương cũ thì nộp ở đâu?

Bình Dương cũ nay thuộc TP.HCM. Hồ sơ nộp cho UBND phường, xã mới nơi có nhà, qua Cổng Dịch vụ công hoặc bộ phận một cửa của phường, xã đó.

Lỡ sửa không phép rồi thì làm sao?

Nếu đang làm, dừng phần cần phép và lên UBND phường hỏi thủ tục cấp phép. Làm sớm thì còn cơ hội hợp thức. Để tới khi bị lập biên bản, chi phí và rủi ro phải phá dỡ đều lớn hơn.