Kiểm tra nhà cũ trước khi sửa là đi một vòng từ nền lên mái, ghi lại mọi chỗ nứt, ẩm, lún, rỉ và những chỗ điện nước có vấn đề. Chủ nhà tự làm được phần lớn việc này chỉ với điện thoại, đèn pin và một cây bút. Mục đích không phải để tự chẩn đoán, mà để khi gọi thợ hay nhà thầu đến khảo sát, bạn biết phải hỏi gì và báo giá có bỏ sót chỗ nào không.

Kiểm Tra Nhà Cũ Trước Khi Sửa: Checklist Theo Từng Khu Vực

Vì sao phải kiểm tra nhà cũ trước khi sửa?

Nhà cũ thường không còn bản vẽ, đã qua vài lần sửa chắp vá, và phần hỏng nặng nhất thường nằm sau lớp gạch, lớp vữa. Nếu không kiểm tra trước, có hai chuyện hay xảy ra:

Sửa sai thứ tự. Sơn lại tường xong mới phát hiện trần thấm từ nhà vệ sinh tầng trên, phải đục ra làm lại.
Báo giá thiếu hạng mục. Nhà thầu chỉ báo những gì nhìn thấy, đến khi đập ra mới tính thêm. Phần lớn các khoản phát sinh khi sửa nhà đến từ đây.

Có danh sách hư hỏng trong tay, bạn dễ so báo giá giữa các nơi.

Cần chuẩn bị gì trước khi tự kiểm tra?

Không cần dụng cụ chuyên dụng. Chuẩn bị:

Điện thoại để chụp ảnh, quay video. Chụp mỗi chỗ hỏng một tấm gần và một tấm xa để biết vị trí.
Đèn pin để soi góc trần, gầm cầu thang, hộp kỹ thuật.
Một viên bi hoặc chai nước tròn để thử nền có nghiêng không.
Cán chổi hoặc cán búa nhựa để gõ thử gạch nền, gạch ốp.
Sổ ghi: khu vực, dấu hiệu, có nặng thêm không.

Nên đi kiểm tra một lần vào ngày khô và một lần ngay sau trận mưa lớn. Nhiều chỗ thấm chỉ hiện ra khi mưa.

Checklist kiểm tra nhà cũ trước khi sửa theo khu vực

Đi theo thứ tự trong bảng, từ dưới lên trên. Cột cuối cho biết chỗ nào bạn tự đánh giá được, chỗ nào nên để thợ hoặc kỹ sư xem tận nơi.

Khu vực	Dấu hiệu cần chú ý	Có cần thợ kiểm tra không?
Móng, nền	Nền nứt chéo hoặc nứt dài xuyên phòng, bi lăn về một phía, khe hở giữa nền và chân tường, nhà thấp hơn mặt đường hoặc nghiêng so với nhà bên	Có. Lún và nghiêng phải có người chuyên môn đánh giá trước khi làm bất cứ thứ gì khác
Cột, dầm, sàn	Vết nứt chạy dọc theo dầm hoặc cột, mảng vữa phồng rộp, vệt nâu rỉ sét trên trần, bê tông bong lộ thép, sàn võng khi nhìn ngang	Có. Thép rỉ, bê tông bong là phần kết cấu, không tự xử lý
Tường	Nứt chân chim trên lớp vữa, nứt xiên 45 độ ở góc cửa, nứt thẳng đứng giữa tường, tường ẩm chân, sơn bong thành mảng, tường giáp nhà bên ẩm theo mùa mưa	Nứt chân chim tự theo dõi được. Nứt xiên, nứt rộng dần hoặc nứt xuyên tường thì cần thợ xem
Mái, sân thượng	Trần tầng trên cùng ố vàng, nước đọng trên sân thượng lâu không thoát, gạch sân thượng nứt hoặc ộp, tôn rỉ, đinh vít bung, máng xối nghẹt hoặc thủng	Tự xem được phần nhìn thấy. Đánh giá lớp chống thấm và kết cấu mái thì cần thợ
Nhà vệ sinh	Trần tầng dưới ố ngay dưới nhà vệ sinh, nước thoát chậm, có mùi hôi từ phễu thu, nước đọng thành vũng, ron gạch đen, gạch nền ộp	Tự phát hiện được. Muốn biết chống thấm còn hay hỏng thì phải đục thử, cần thợ
Điện	Cầu dao hay nhảy, ổ cắm nóng hoặc có vết cháy xém, dây đi nổi chồng chéo, chưa có dây tiếp địa, tủ điện cũ không phân nhánh theo tầng hoặc theo phòng	Có. Không tự mở tủ điện hay tháo ổ cắm để kiểm tra
Nước	Khóa hết vòi mà đồng hồ nước vẫn chạy, hóa đơn nước tăng không rõ lý do, chân tường ẩm, nước yếu ở tầng trên, ống thoát hay nghẹt, hầm tự hoại nhanh đầy	Thử đồng hồ nước tự làm được. Dò rò ngầm và kiểm tra ống thoát cần thợ
Cửa	Cửa đóng bị kẹt hoặc khe hở trên dưới không đều, khung gỗ mục chân, cửa sắt rỉ bản lề, nước mưa tạt vào qua khe cửa sổ	Tự xem được. Nếu nhiều cửa cùng bị kẹt sau một thời gian thì nên kiểm tra lún
Hẻm, mặt bằng	Bề rộng hẻm, xe gì vào được, nhà cách đầu hẻm bao xa, có chỗ tập kết vật tư không, tổ dân phố có quy định giờ làm không, hiện trạng nhà hai bên	Tự ghi lại được. Thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến báo giá nên phải đưa cho nhà thầu

Với từng loại hư hỏng cụ thể, xem thêm cách xử lý tường bị nứt và xử lý nhà bị lún.

Dấu hiệu nào nghĩa là phải gọi thợ ngay?

Không nên chờ đến lúc sửa

Vết nứt rộng dần qua từng tuần, hoặc nứt xuyên qua tường thấy được ánh sáng bên kia.
Bê tông trần bong rơi, lộ thép rỉ.
Nhà nghiêng thấy rõ so với nhà bên, hoặc nhiều cửa cùng bị kẹt trong thời gian ngắn.
Ổ cắm có vết cháy, có mùi khét, cầu dao nhảy liên tục.
Trần thạch cao võng xuống do ngấm nước.

Đây là chuyện an toàn, không phải thẩm mỹ. Mời người có chuyên môn xem trước rồi mới bàn sửa gì.

Không nên chờ đến lúc sửa – Dấu hiệu nào nghĩa là phải gọi thợ ngay? — Ảnh minh họa: Không nên chờ đến lúc sửa

Thợ An Thiên Phát tô trát tường ngoài công trình

Sửa nhà nên làm gì trước? Thứ tự sửa hợp lý

Sau khi kiểm tra nhà cũ, đừng bắt đầu từ chỗ dễ thấy nhất. Thứ tự đúng là làm phần chịu lực trước, phần bị che tiếp theo, phần nhìn thấy sau cùng. Làm ngược lại thì phần hoàn thiện sẽ phải đập ra làm lại.

1. Kết cấu: móng, cột, dầm, sàn

Xử lý lún, gia cố dầm sàn, thay hoặc chống rỉ cho thép trước tiên. Nếu kết cấu có vấn đề nặng, đây cũng là lúc cân nhắc nên sửa nhà hay xây mới, vì có trường hợp chi phí gia cố cộng sửa chữa không còn chênh nhiều so với làm lại.

2. Chống thấm: mái, sân thượng, nhà vệ sinh, tường ngoài

Chống thấm làm sau kết cấu và trước khi ốp lát, sơn. Ở nhà vệ sinh và sân thượng, chống thấm đúng cách là đục bỏ lớp gạch cũ, xử lý bề mặt, quét chống thấm, ngâm nước thử rồi mới cán nền và lát gạch.

3. Điện nước âm tường, âm sàn

Đi lại dây điện, ống cấp, ống thoát khi tường và sàn đang mở. Đây là lúc chốt vị trí ổ cắm, công tắc, điểm cấp nước cho bếp và nhà vệ sinh. Dời sau khi đã trát là phải đục lại.

4. Hoàn thiện: trát, ốp lát, trần, sơn, cửa

Chỉ làm khi ba bước trên đã nghiệm thu. Sơn để cuối cùng.

Mẹo nhỏ khi nghiệm thu từng bước

Chụp ảnh ống nước, dây điện trước khi trát lại. Sau này sửa chữa biết đường ống đi chỗ nào.
Yêu cầu ngâm nước thử chống thấm và tự xem trần tầng dưới trước khi cho lát gạch.
Không đồng ý che phần bị che khi chưa được xem.

Sửa nhà cũ cần lưu ý gì khi làm việc với nhà thầu?

Kinh nghiệm sửa nhà cũ mà nhiều gia đình rút ra sau khi đã sửa xong thường giống nhau:

Đưa checklist của bạn cho nhà thầu khi khảo sát. Hỏi thẳng: chỗ này có trong báo giá không, xử lý cách nào.
Không nhận báo giá qua ảnh. Ảnh không cho biết tường có ẩm bên trong, sàn có võng hay hẻm có lọt xe không.
Hỏi về việc đục thử. Với chỗ nghi ngờ nặng như nhà vệ sinh thấm, có thể thỏa thuận đục thử một điểm nhỏ trước khi chốt giá.
Để riêng khoản dự phòng. Với nhà cũ, nên để dự phòng khoảng 20–30% giá trị dự toán. Nhà càng cũ càng nên để gần 30%.
Chốt công năng trước khi đập. Vị trí bếp, nhà vệ sinh, ổ cắm, loại gạch nên chốt trên giấy.

Bạn cũng có thể dùng chính checklist này để kiểm tra lại nhà thầu, kể cả An Thiên Phát: báo giá có đủ các khu vực bạn đã ghi không, chỗ nào ghi “tính theo thực tế”.

An Thiên Phát khảo sát nhà trước khi sửa như thế nào?

Chúng tôi khảo sát tận nơi trước khi báo giá, không báo giá qua ảnh. Khi khảo sát, đội ngũ đi lần lượt các khu vực như bảng trên, chụp ảnh hiện trạng và ghi lại những chỗ cần đục thử. Sau đó gửi chủ nhà:

Dự toán bóc tách từng hạng mục, kèm danh sách hạng mục không bao gồm.
Phụ lục vật tư ghi tên hãng, ví dụ dây Cadivi, ống Bình Minh, chống thấm Kova CT11A.
Cách xử lý phát sinh: báo trước, làm sau, có ảnh, theo đơn giá đã ký.

Chúng tôi không làm tắt ở phần bị che như chống thấm, ống ngầm, thép sàn. Khu vực nhận khảo sát: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Xem thêm dịch vụ sửa chữa nhà.

Câu hỏi thường gặp về kiểm tra nhà cũ trước khi sửa

Tự kiểm tra nhà cũ có thay được khảo sát của thợ không?

Không. Tự kiểm tra giúp bạn biết nhà có vấn đề ở đâu và hỏi đúng câu khi thợ đến. Đánh giá kết cấu, chống thấm, điện vẫn cần người có chuyên môn xem tận nơi.

Vết nứt nào trên tường là bình thường?

Nứt chân chim mảnh trên lớp vữa trát thường do co ngót vữa, chưa đáng lo. Nứt xiên ở góc cửa, nứt thẳng đứng rộng, nứt dọc dầm hoặc nứt rộng dần theo thời gian thì cần thợ xem.

Làm sao biết đường ống nước bị rò ngầm?

Khóa hết vòi trong nhà rồi xem đồng hồ nước. Nếu đồng hồ vẫn quay, nhiều khả năng có chỗ rò. Chân tường ẩm, gạch nền ộp cũng là dấu hiệu. Tìm đúng vị trí rò thì cần thợ.

Nên kiểm tra nhà vào mùa nào?

Kiểm tra được quanh năm, nhưng nên có ít nhất một lần ngay sau trận mưa lớn. Thấm mái, thấm tường giáp nhà bên và thấm cửa sổ thường chỉ lộ rõ vào mùa mưa.