Xử Lý Nhà Bị Lún: Dấu Hiệu, Nguyên Nhân, Cách Gia Cố Móng

Xử lý nhà bị lún không bắt đầu bằng việc trám vết nứt. Việc đầu tiên là trả lời hai câu hỏi: nhà lún đều hay lún lệch, và lún đã dừng hay vẫn đang tiếp diễn. Nhà lún đều, lún đã dừng thường chỉ cần sửa phần hoàn thiện và theo dõi. Nhà lún lệch, vết nứt còn mở rộng dần thì phải tìm nguyên nhân dưới móng và gia cố móng trước, sửa gì bên trên cũng phải đợi sau.

Trang này dành cho chủ nhà đang thấy tường nứt chéo, cửa kẹt, nền tách chân tường hoặc nhà nghiêng so với nhà bên.

Nhà bị lún có nguy hiểm không?

Tùy kiểu lún. Nhà nào cũng lún một chút trong vài năm đầu. Nếu cả căn lún gần như bằng nhau thì kết cấu ít bị ảnh hưởng, cái phiền chủ yếu là nền thấp hơn mặt đường.

Thứ gây nguy hiểm là lún lệch: một góc hoặc một bên nhà lún nhiều hơn phần còn lại. Khi đó tường, dầm, cột bị kéo lệch, sinh ra vết nứt chéo và nhà nghiêng dần. Nhà bị lún nghiêng mà vết nứt vẫn tiếp tục mở rộng là trường hợp không nên chờ.

Dấu hiệu nhà bị lún theo mức độ

Bảng dưới giúp bạn tự xếp nhà mình vào mức nào trước khi gọi thợ. Đây là cách nhìn sơ bộ của người làm sửa chữa, không thay cho đánh giá của kỹ sư kết cấu.

Điểm cần nhớ: một vết nứt to nhưng đã đứng yên nhiều năm ít đáng lo hơn một vết nứt nhỏ mà tháng nào cũng dài thêm. Vì vậy trước khi bàn phương án, nên đánh dấu đầu vết nứt bằng bút, ghi ngày và chụp ảnh kèm thước để so sánh sau vài tuần.

Vì sao nhà ở TP.HCM, Bình Dương hay bị lún?

Nền đất yếu, móng không đủ

Nhiều khu vực ở TP.HCM, nhất là vùng ven sông, vùng trũng từng là ruộng, ao, có lớp đất bùn sét yếu khá dày. Nhà phố xây trước đây thường dùng móng băng hoặc móng đơn đặt trên lớp đất này, có khi chỉ đóng cừ tràm. Nhà một, hai tầng thì chịu được, nhưng theo năm tháng đất tiếp tục lún, mỗi chỗ một khác. Về các loại móng và chỗ yếu của từng loại, xem các loại móng nhà.

Nhà bên cạnh đào móng, ép cọc

Đây là nguyên nhân rất hay gặp ở nhà phố liền vách. Nhà bên đào hố móng sâu sát ranh mà không chắn đất, đất dưới móng nhà mình bị trượt sang. Ép cọc hoặc đóng cọc sát vách cũng làm đất xung quanh bị xáo trộn. Dấu hiệu thường thấy là nứt chéo dồn về phía nhà đang xây.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng, chủ sở hữu phải bảo đảm an toàn và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ bất động sản liền kề. Cách tự bảo vệ đơn giản nhất: khi nhà bên chuẩn bị khởi công, chụp ảnh, quay video toàn bộ tường, trần, nền nhà mình, lập biên bản hiện trạng có chữ ký hai bên. Có biên bản này thì sau đó nứt mới hay nứt cũ không còn là chuyện cãi nhau.

Nâng tầng trên móng cũ

Móng được tính cho số tầng ban đầu. Đổ thêm một, hai tầng bê tông lên trên mà không kiểm tra móng là cách nhanh nhất để biến nhà lún đều thành lún lệch. Nhà định nâng tầng thì nên đọc những gì cần kiểm tra trước khi cơi nới, nâng tầng.

Rò nước dưới nền, cống, hầm phân

Ống cấp nước rò âm sàn, cống thoát nước bể, hầm phân rò ra ngoài làm đất dưới móng bị xói và mềm dần. Kiểu lún này thường khu trú ở một góc nhà, gần nhà vệ sinh hoặc bếp. Nếu không chặn nguồn nước thì gia cố móng xong vẫn có thể lún tiếp.

Các cách xử lý nhà bị lún đang được dùng

Không có một cách gia cố móng nhà cũ cho mọi căn. Phương án phụ thuộc loại móng hiện có, lớp đất bên dưới, mức lún, hẻm có vào được máy không và nhà có định nâng tầng không. Chi phí chỉ báo được sau khảo sát.

Mở rộng móng

Đào lộ móng cũ theo từng đoạn ngắn, cấy thép vào móng hiện hữu rồi đổ bê tông mở rộng đáy móng để tăng diện tích tiếp đất. Hợp với nhà thấp tầng, móng nông, đất không quá yếu. Đào cả dải móng cùng lúc là sai, vì móng mất chỗ đỡ. Một dạng móng nông khác hay gặp ở nhà phố là móng bè.

Ép cọc bổ sung dưới móng cũ

Đây là cách gia cố móng nhà phố hay dùng nhất khi đất yếu dày. Cọc (bê tông cốt thép tiết diện nhỏ hoặc ống thép) được ép xuống sát hoặc xuyên qua móng cũ, nhiều trường hợp dùng chính trọng lượng ngôi nhà làm đối trọng khi ép. Sau đó làm đài, dầm liên kết để chuyển tải từ móng cũ sang cọc. Số cọc, độ sâu và lực ép phải do kỹ sư tính, và mỗi cọc nên có nhật ký ép để chủ nhà kiểm tra lại.

Cọc khoan nhồi nhỏ và bơm vữa

Cọc khoan nhồi đường kính nhỏ, cọc rễ cây là khoan lỗ xuống lớp đất tốt rồi đặt thép, đổ bê tông hoặc bơm vữa. Ít rung, ít ảnh hưởng nhà bên, nhưng cần máy và đội chuyên làm, nên hỏi rõ ai thiết kế, ai thi công cọc. Bơm vữa vào đất dưới móng thì dùng để lấp chỗ rỗng do nước xói, sau khi đã sửa ống rò; với đất bùn yếu sâu thì bơm vữa không thay được cọc.

Nâng nền có phải là xử lý lún không?

Không. Nâng nền chỉ giải quyết chuyện nền nhà thấp hơn đường, nước tràn vào. Móng vẫn như cũ, lại còn gánh thêm lớp đất cát và bê tông đắp lên. Nhà lún lệch mà chỉ nâng nền thì sau một thời gian vết nứt quay lại. Chỉ nên nâng nền khi nhà lún đều và đã dừng lún.

Khi nào nên phá dỡ xây lại thay vì gia cố móng nhà cũ?

Gia cố móng làm trong không gian hẹp, dưới một ngôi nhà đang đứng, nên tốn kém. Có trường hợp tiền gia cố cộng tiền sửa phần trên gần bằng xây mới. Nên cân nhắc xây lại khi:

• Nhà đã nghiêng rõ, dầm cột nứt nhiều chỗ, thép trong bê tông rỉ nặng.
• Gia đình đằng nào cũng muốn nâng tầng hoặc đổi công năng toàn bộ.
• Kết luận kiểm định cho thấy kết cấu bên trên không còn đủ an toàn để giữ lại.

Cách so sánh hai hướng, xem bài nên sửa nhà hay xây mới.

Khi nào phải mời đơn vị kiểm định độc lập?

Đơn vị kiểm định là bên thứ ba có đủ năng lực theo quy định, đo đạc và đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu (có thể tham chiếu TCVN 9381:2012). Họ không thi công, nên kết luận không lẫn với chuyện bán phương án. Một nhà thầu, kể cả An Thiên Phát, vừa chẩn đoán vừa nhận làm thì bạn có quyền nghi ngờ. Ở mức nặng, để kiểm định nói trước, nhà thầu làm sau.

An Thiên Phát xử lý nhà bị lún như thế nào?

Chúng tôi nhận khảo sát và thi công sửa chữa nhà lún ở TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, giới hạn trong khu vực đi về trong ngày để quay lại kiểm tra được. Cách làm:

1. Khảo sát tận nơi. Xem vết nứt, đo độ nghiêng sơ bộ, kiểm tra nền, nhà vệ sinh, đường ống, hỏi lịch sử sửa chữa và việc xây dựng của nhà bên.
2. Nói rõ mức độ. Nếu dấu hiệu ở mức nặng, chúng tôi khuyên mời kiểm định độc lập trước, không báo giá gia cố khi chưa có kết luận.
3. Đưa phương án và dự toán bóc tách từng hạng mục, có phụ lục vật tư ghi tên hãng. Phần móng có thiết kế của kỹ sư.
4. Thi công phần bị che có ảnh từng bước: đào móng, thép, cọc, bê tông. Không làm tắt ở phần sẽ bị lấp đi.
5. Phát sinh báo trước, làm sau, theo đơn giá đã ký. Với nhà cũ, chúng tôi khuyên gia đình để dự phòng 20–30% giá trị dự toán.

Bảo hành phần sửa chữa được ghi riêng trong hợp đồng. Xem thêm dịch vụ sửa chữa nhà hoặc gửi yêu cầu qua trang báo giá.

Câu hỏi thường gặp về xử lý nhà bị lún

Nhà bị lún có cần xử lý ngay không?

Nếu chỉ là nứt chân chim hay nền ộp nhẹ thì theo dõi trước. Nếu nứt chéo mở rộng dần, cửa kẹt nặng hơn, nhà nghiêng, thì nên mời người khảo sát sớm. Lún lệch để lâu thường làm phương án sau này tốn kém hơn.

Trám vết nứt rồi sơn lại có hết lún không?

Không. Trám và sơn chỉ che vết nứt. Nếu móng còn lún thì vết nứt sẽ mở lại, có khi ở ngay chỗ vừa trám. Chỉ trám khi đã xác định lún dừng hoặc sau khi gia cố móng.

Gia cố móng nhà cũ có phải dọn ra ngoài ở không?

Tùy phương án. Gia cố một góc móng thì nhiều nhà vẫn ở được, chỉ ngăn khu thi công. Phải đào móng nhiều chỗ thì nên dọn ra cho an toàn.

Nhà bên xây làm nhà tôi bị lún nứt thì làm sao?

Chụp ảnh, quay video, đánh dấu vết nứt có ghi ngày, báo cho chủ nhà bên và nhà thầu của họ ngay. Nếu không thỏa thuận được, mời đơn vị kiểm định độc lập đánh giá và nhờ chính quyền phường hòa giải. Biên bản hiện trạng lập trước khi nhà bên khởi công là bằng chứng mạnh nhất.